不動産の売買の流れは、売買契約と引き渡し日が別日で設けられることが一つの特徴となります。
売買契約とは、売買契約書の書面を締結する日のことです。
引き渡し日とは、買主様が売買代金を支払い、売主様が所有権を引き渡す日となります。
一般的な商品の売買では、売買契約（口頭契約を含む）と金銭の支払、商品の引き渡しは同時です。しかしながら、不動産の売買では売買契約日と引き渡し日との間を1～2ヵ月程度空けるるケースが珍しくありません。

もし契約締結から引渡しまでのあいだに、買主から契約をキャンセルされた場合、売主は再び売却活動をすることになります。
一方、売主の都合で契約がキャンセルされてしまうと、買主は再び物件探しをしなければなりません。

このような事態を防ぐために、重要な位置づけとなる金銭です。どちらかが気軽にキャンセルできないよう、売買契約時に買主は売主へ手付金を支払います。

手付金には、以下3点の役割があります。
解約手付
違約手付
証約手付

解約手付とは、簡単にいうと売買契約後にお金を支払えば（手付金を放棄すると）解約する事（契約をキャンセル）が出来る権利が与えられる事をいいます。

売買契約日以降、売主も買主も自身の都合で契約を解除できるのが手付金の役割です。
買主は売主に差し入れた手付金を放棄することで売買契約を解除（契約をキャンセル）できます。
一方、売主からの解除（契約をキャンセル）の場合、手付金の倍額を買主に返還する事で解除できます。

※売主様は売買契約時に手付金を買主様から受領している状態です。
倍額を返すといっても、売主様は自分で手付金の1倍を支払い、あわせて買主様から受領した手付金も加えることで倍返しとなります。
よって、売主様も買主様も手付金の1倍の額を負担すれば、双方、契約を解除することができるということです。
買主様が手付金を放棄し、売主様が倍額を提供することで契約を解除できることについては、民法第557条に規定されています。
※参考：民法第557条

違約手付とは、債務不履行があった場合の違約金として、手付金を支払うことです。

違約金が発生するケースとしては、例えば売主様もしくは買主様の一方が反社会的勢力に属していたといったことが挙げられます。
買主に債務不履行があった場合、手付金は売主に没収されます。
売主に債務不履行があった場合は、手付金を買主に返還したうえで、手付金と同額を買主に支払わなければなりません。
通常、売買契約書には「反社会的勢力の排除」という条項を設けます。
当該条項は、売主様も買主様も反社会的勢力ではないと表明する為の条文です。
「反社会的勢力の排除」の条項があるにも関わらず、相手方が反社会的勢力の構成員であれば契約違反ということになります。
反社会的勢力の構成員である事実が判明した場合、契約は解除され、また違約金も相手方に支払われます。買主様側の違約は手付金が没収となり、売主様側の違約は手付金の返還と同額の支払いが実行されます。

証約手付とは、売買契約が成立した証として買主が売主に手付金を支払うことです。
証約手付として手付金が支払われると、売買契約の成立を売主と買主の双方が合意したとみなされます。
後ほど、相場についても触れますが、手付金の相場は売買代金の10％程度であり、比較的高額です。
前述の通り、契約を解除する場合は、買主様が手付金を放棄、売主様が手付金を倍返しすることになります。
しかし、手付金を安く設定した場合、双方が簡単に契約を解除してしまう可能性があります。
したがって、売買契約が簡単に解除されないように強固なものにする為には、手付金は一定の金額以上で設定する必要があるのです。

手付金の相場は、売買代金の5〜10%です。
仮に売買代金が3,000万円であった場合、手付金は150万〜300万円が相場となります。
手付金の額を安くしすぎると、買主や売主が契約を気軽にキャンセルしやすくなります。
かといって手付金を高くしすぎると、契約をキャンセルしにくくなるでしょう。

そのため手付金は、売買代金の5~10％程度に設定されるのが一般的です。
100万円を超えるケースは珍しくないため、手付金の支払いも考慮したうえで物件購入の資金計画を立てることが大切です。
売主が宅地建物取引業者（不動産会社）である場合の手付金は、 法律で「売買代金の20%が上限」と定められています。手付金はキャンセル時・債務不履行時に没収されるため、買主からすると預ける金額が大きいほどリスクが高くなります。裏を返せば、支払う手付金の金額が大きいほど売主に購入意思の高さをアピールできるとも考えられるでしょう。

手付金の金額は、キャンセル時等のリスクを考慮した上で不動産会社と相談して決めることをおすすめします。

手付金は、物件が売主から買主へ引き渡され、残代金が決算されるタイミングで、売買代金に充当されるのが一般的です。
購入代金に充当されるお金には、手付金の他に「頭金」があるため言葉の意味を整理しておきましょう。
※参考：宅地建物取引業法第39条

手付金：キャンセル時・債務不履行時の備えとして買主から売主に預けるお金
頭金：物件の購入代金と住宅ローン融資額の差額
どちらも物件の購入代金へ充当されるお金ですが、頭金はローンを組む際に用意するお金を指します。
頭金を多く用意することで、優遇金利が適用される場合がある、将来の返済負担を抑えられるといったメリットがあります。
手付金は一時的に売主へ預けるものの、不動産の引き渡しが無事に行われれば物件の購入代金へ充当される仕組みです。
購入時の自己資金を用意する際は、頭金として本来用意する金額から手付金を差し引いた金額を用意するイメージです。

不動産の売買契約で「住宅ローン特約」が設定されていた場合、住宅ローンの本審査に落ちて契約がキャンセルになったとしても、手付金は買主に返還されます。

住宅ローンの本審査を申し込むのは、不動産の売買契約を締結するときです。
住宅ローンの本審査に落ちることがないよう、売買契約を締結する前に事前審査をするのが一般的です。
しかし事前審査に通過しても「本審査までに新たな借り入れをしていた」「事前審査で事実と異なる内容を告げていた」などの理由で本審査に落ちるケースがあります。

売買契約書で住宅ローン特約が設定されている場合は、本審査で落ちて売買契約がキャンセルになっても、手付金は買主に返還されます。

ただし住宅ローン特約が設定されていても、本審査で落ちたときに必ず手付金が返還されるわけではありません。
「住宅ローンの契約書に不備があった」「審査の結果、金融機関が提示した条件に納得できず借り入れを拒否した」など、住宅ローン特約が適用されないケースもあります。

宅地建物取引業法では、売主が宅地建物取引業者（不動産会社）の取引において、一定金額を超える手付金に「保全措置」を講じなければならない旨が定められています。（宅地建物取引業法 第41条第1・2項）手付金等の保全措置とは、手付金や売買代金の一部に対して金融機関や保険会社などによる保障を備えておくことです。
手付金の保全措置とは、売主側の都合で売買契約がキャンセルになったときに手付金が買主に返還されるように第三者に保管してもらうことをいいます。
例えば手付金を支払ってから不動産が引き渡されるまでに、売主である不動産会社が倒産して契約がキャンセルとなった場合、手付金が買主に返還されない恐れがあります。
売主の事情で売買契約がキャンセルになった場合でも、手付金が確実に買主へ返還されるよう、売主である宅建業者（不動産会社）は保全措置を講じなければなりません。

手付金等の保全措置とは、手付金や売買代金の一部に対して金融機関や保険会社などによる保障を備えておくことです。
※宅地建物取引業法 第41条第1・2項

手付金の保全措置の対象となるのは、次の要件を満たす場合です。

なお保全措置の対象となるのは、売主が宅地建物取引業者（不動産会社）、買主が宅建業者以外である不動産売買契約です。

手付金の額が要件を下回る場合、保全措置は不要です。

例えば工事が完了している建物の売買において、売買代金が3,000万円、手付金額が200万円であったとしましょう。
このケースでは手付金の額が、売買代金の10%（300万円）と1,000万円の両方を下回っているため、保全措置の対象外です。

また売主が宅地建物取引業者でない場合、手付金の保全措置を講じる必要はありません。
売主が個人である場合は、手付金の額にかかわらず保全措置の対象外となります。

売買契約時に手付金を支払う場合には、ここでご紹介する2点を確認しましょう。

買主の力では防ぎようがない理由によって売買契約が解除された場合、手付金を返還してもらえる場合があります。

例えば地震や津波などの自然災害などで、契約した物件が大規模な損害を負って売買契約が解除となった場合、手付金は買主に返還されます。
手付金が返還される条件は、多くの場合、売買契約書に明記されています。
手付金を支払う前に、売買契約書に記載されている返還条件を確認しましょう。
ここで取引上の安全策として、売主と買主の間に仲介する不動産会社を加えて、取引をスムーズに進められると安心感は強まります。

不動産の売買における手付金は、売主または買主が売買契約を締結したあとに、気軽にキャンセルするのを防ぐためのものです。
売買契約を結ぶ際、買主は売買代金の5〜10%の手付金を支払うのが一般的です。
戸建て住宅やマンションを購入する際は、手付金の支払いも考慮して資金計画を立てましょう。
手付金の仕組みについて不明点がある場合は、売買契約を結ぶ前に不動産会社に確認することが大切です。
弊社では、グループ会社の狭山不動産㈱とタッグを組んで、不動産の購入を検討している方からのご相談をお待ちしております。
不動産の購入でご不明点があれば、お気軽にお問い合わせください。