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用途地域で建てられるお家の条件が変わる?

家づくりノウハウ
公開日:2023.03.31
最終更新日:2024.03.24
アップルホーム/R+houseの家づくり写真
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家づくりノウハウ
公開日:2023.03.31
最終更新日:2024.03.24

用途地域で建てられるお家の条件が変わる?

用途地域
土地探しの最初に
土地探しをされる方がどの位いらっしゃるか知っていますか?土地を探す人は、お家づくりをされる方全体の実に約74.1%と多くを占めています。※注文住宅動向調査2021<注文住宅建築者結果報告書>
本コラムでは土地探しをされる前に見てほしい、土地の用途地域についてまとめています。これから住む地域がどんな特徴を持っているのかを確認して安心して土地探しを始めましょう!

目 次

どこでもお家は建てられる?

土地探しの条件

土地探しをする際に、皆さんご要望として挙げられるのは、
・駅からの距離
・小学校、中学校までの距離
・お買い物が便利か
・ハザードマップは大丈夫か、 などなど。
これから永く住まうお家を建てるのですから、もちろん立地も大切です。しかし、実は住宅はどこでも建てられるわけではない、ということをご存知ですか?気に入った土地だからといって、そのまま購入してしまうと、実は住宅が建てられない地域の土地を購入してしまうかもしれません!
 

土地は決められた使いかたがある

街づくり

「ローマは一日にして成らず」ということわざがありますが、街づくりは一朝一夕なものではなく、ながい将来を想定しながら行っていく必要があります。どの地域で人口が増減するのか、インフラ設備が必要か、学校や病院・商業施設などがどこにあるべきかを検討しながら整備されていくのが街づくり(都市計画)です。人々が暮らしやすい街づくりにはルールが不可欠ということです。

都市計画

まず日本の国土は「都市計画法」という法律に従って都市計画区域・準都市計画区域・それ以外に分けられます。さらに街づくりを優先的かつ計画的に進めていく市街化地域と、田畑や緑地を守るために市街化が進まない様にしていく市街化調整区域に分けられます。
 
都市計画
そこで多くの住宅が建てられるのは市街化区域です。市街化区域はそこから更に「用途地域」という区域分けがされており、各地域を使い方が決められています。
というのも、使い方やルールが決まってないと、住宅・商業施設・工場などが乱立して暮らしづらい街になってしまうからです。 (お家のとなりに騒音の大きい工場や日差しを遮るような大きいビルが建っているとイヤですよね…)
 
家・ビル・工場


用途地域

13種類の地域分け

用途地域を簡単に説明すると、「この地域を、このような用途(目的)で利用します」と定めたものです。用途地域の種類は、以下の通り全部で13種類に分類されます。【参照】国土交通省 関東地方整備局「建築物の用途制限」より
用途地域一覧

13種類ともなるとたくさんあるように感じますが、これらは分かりやすく3グループにまとめることができます。
住居系・商業系・工場系

住まいやすさを考慮した住居系と、商業系・工場系です。それぞれの特徴を解説します。

第1種低層住居専用地域

低層住宅のための地域で、小規模なお店や事務所をかねた住宅や、小中学校などが建てられる。
・「絶対高さ制限」という建物高さの制限(10mもしくは12m)があるため集合住宅も建てられるが、およそ3階建てほどの建物しか建築できない
・建ぺい率と容積率の制限が一番厳しく、土地に対してゆとりを持った建物が多く見られる
・店舗兼住宅や事務所兼住宅のような限定的な店舗しか許されず、お買い物が不便と思われるかも…
⇒いわゆる「閑静な住宅街」がイメージできる 。

第2種低層住居専用地域

主に低層住宅のための地域で、小中学校などのほか、150㎡までの一定のお店などが建てられる。
・制限の内容は第一種低層住居専用地域とほぼ同じだが、床面積150㎡以内の2階までの店舗や飲食店が建てられる。
⇒コンビニなども建築できるのでお買い物が少し便利に。
 

第1種中高層住居専用地域

中高層住宅のための地域で、病院・大学・500㎡までの一定のお店などが建てられる。
・2階以下・500㎡以下の店舗の建築が可能なため、スーパーマーケットなどが建築可能
・絶対高さ制限がないため、中高層住宅の建築が可能となり、マンションなどが増えてくる。
・300㎡までの駐車場を建てられるため、コインパーキングも可能
⇒買い物がしやすくなるような商業施設は増えるが、あくまでも「住居専用地域」のため各種制限はしっかりと設定されており、オフィスビルなどは建築できない
 

第2種中高層住居専用地域

主に中高層住宅のための地域で、病院・大学などのほか、1500㎡までの一定のお店や事務所など必要な利便施設が建てられる。
・基本的には第一種中高層住居専用地域と変わらないが、店舗や駐車場の面積が緩和され、1500㎡まで建てられるため、駐車場のある中規模のスーパーマーケットなども建築可能
・300㎡までの駐車場やコインパーキングも建築可能
・第1種中高層住居専用地域とちがいガソリンスタンドが建てられる
⇒第2種中高層住居専用地域は、第1種中高層住居専用地域に加えて、日常の生活に必要とされる利便施設の立地が認められている地域といえる。
 

第1種住居地域

住居の環境を守るための地域で、3000㎡までの店舗・事務所・ホテルなどは建てられる。
・マンションや戸建、店舗・飲食店・事務所などが混在する街並みになる。
・メインは住居地域であるため、大規模な店舗や事務所の建築を制限しており、パチンコ屋などの施設は建てられない。
・3000㎡までの店舗・飲食店・事務所(オフィスビル)・ホテル・ガソリンスタンドや50㎡以下の工場を建てることができる。
⇒住居専用地域ではないため、日当たりや日影など各種制限の内容がそれほど厳しくなく、戸建やマンションが密集したエリアを形成することが多い。
 

第2種住居地域

主に住居の環境を守るための地域で、店舗・事務所・ホテル・カラオケボックスなどは建てられる。
・第1種住居地域とほぼ同じだが、第1種住居地域と違い3,000㎡までという制限はなく、第2種住居地域はパチンコ屋・マージャン屋・カラオケボックスなどを建てることができる点が大きく異なる。
⇒各種規制も緩くなり、パチンコ屋のような嫌悪施設も建築できるようになる。
 

田園住居地域

都市部における貴重な田園風景とそれがもたらす周辺の良好な低層住宅の環境を守る地域で、その地域で生産された農産物を使用する場合は500㎡までのお店が建てられる。
・田園住居地域は2018(平成30)年4月に新しく導入された住居系の用途地域である。
・建物の制限的には第1種低層住居専用地域に近いものとなっている。
・第1種低層住居専用地域と違い、床面積500m2以下であれば、農産物直売所や農家レストランなど農業の利便増進に必要な店舗・飲食店であれば建てることが可能。
⇒都市部でも緑地を守ることに重きを置いた地域。
 

準住居地域

道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域。
・準住居地域は、国道や県道などの幹線道路沿いに指定されることが多く、大規模店舗や事務所だけでなく、自動車ディーラー店などの自動車関連施設などの立地が多く見られ、住居地域というイメージは持たれない。
・マンションやビルは、幹線道路の自動車騒音を緩衝するための緩衝用建築物としての目的もある。
⇒条件は第2種住居地域とほぼ同じだが、大通り沿いが多いため騒音に注意が必要となる。
 

近隣商業地域

まわりの住民が日用品の買物などをするための地域で、住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てられる。
・近隣商業地域は、駅周辺や商店街、商業地域周辺の国道や県道などの幹線道路沿いに指定されることが多く、近隣住宅地の住民の利便のために、メインに店舗が立地する地域である。
・大規模商業施設やショッピングモールだけでなく、小規模な工場を建てることもできる。
⇒どちらかというと純粋なオフィス街とかではなく、住宅地の近隣にあって、主に日用品販売系の店舗が集まっているという特徴がある。
 

商業地域

銀行・映画館・飲食店・百貨店などが集まる地域で、住宅や小規模の工場も建てられる。
・商業地域は、ターミナル駅周辺や大都市の都心部に指定されることが多く、オフィス街を形成することが多い。
・建ぺい率と容積率が大きいため、高層ビルや高層マンションが密集したエリアを形成することが多い。そのため、現在空地であっても将来その土地に高い建物が立つ可能性が高い。
・商業地域のため、150㎡を超える本格的な工場を建てることはできない。
・近隣商業地域との違いは、日影規制がないこと、キャバクラなどの建築が可能な点が大きく異なる。
⇒各種様々な用途の建物を建てることができるため、物件として売れやすい。 

準工業地域

主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域で、危険性・環境悪化が大きい工場のほかは、ほとんど建てられる。
・公害発生などの恐れが大きい工場の建築は禁止されており、環境の悪化をもたらす恐れのない工場のみ許されている。
・商業地域と同じく建てることができる用途の種類が多いが、商業地域よりも日当たりや日影など各種制限の内容が厳しく、小規模〜中規模の様々な用途の建物が密集したエリアを形成することが多い。
⇒住宅や店舗が混在し広がっていることも多く、何でもありの地域ともいえる。
 

工業地域

どんな工場でも建てられる地域で、住宅やお店は建てられるが、学校・病院・ホテルなどは建てられない。
・近年、工場の跡地にマンション建設されることが多くなっている。これは工場の敷地が広くマンション建設に適していること、地価が安いことが理由として上げられ、結果として新築マンション価格も比較的抑えられていることが多いが、あくまでも住居のための地域ではないことは理解しておく必要がある。
・工場跡地にマンションが建てられても、近くに工場がある場合が多い。工場からの騒音や粉じんなどの影響を考えると、住環境としては好ましくない可能性が高い。
 ⇒どんな工場でも建てられるように指定された地域であり、住宅は建てることができても住居のために優先される地域ではない。

工業専用地域

工場のための地域で、どんな工場でも建てられるが、住宅・お店・学校・病院・ホテルなどは建てられない
・工業専用の地域のため、戸建やマンションなど全ての住宅・お店・学校・病院・ホテルなども建てることができない。
⇒唯一住宅が建築できない地域

まとめ

このように、用途地域にもさまざまあり、暮らしやすい街づくりのためのルールが決まっています。
自分の希望の土地で住宅が建てられるのかを間違わないために、これから永く住む土地はどんな地域の中にあるのかの下調べにぜひ参考にしてみてください!

狭山市・所沢市・川越市の都市計画にアクセスできるコラムはこちら
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実際に良い土地に巡り合うこともあれば、何年も土地を探す方もいらっしゃいます。いざ「これかも?」と思う土地に出会った時に決断できるように自分たちの要望を確認して優先順位を把握すること、土地を失敗しないで探せるように判断基準を持つことが大切です。
 
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